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            錯失黃金時代之八:北辰實業、北京城建-北京城建股票

            作者:南康金融新聞網
            日期:2019-10-28 17:51:30
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            最新資訊《錯失黃金時代之八:北辰實業、北京城建-北京城建股票》主要內容是北京城建股票,要不是為了寫這個系列去查資料,攸克君不會想到,這兩家企業這么早就上市了。它們倆上市后也沒承擔不勝其重的政府任務,發展到現在這個程度,基本是管理層自己的決策所致。,現在請大家看具體新聞資訊。
            錯失黃金時代之八:北辰實業、北京城建

            要不是為了寫這個系列去查資料,攸克君不會想到,這兩家企業這么早就上市了。

            它們倆上市后也沒承擔不勝其重的政府任務,發展到現在這個程度,基本是管理層自己的決策所致。

            如果再找借口,就沒太大意思了。

            01、北辰實業

            不管你服不服,人家就憑一個概念就上市了。說的是北辰實業,亞運村概念,不對,亞運村資產。

            官網言簡意賅:北辰集團成立于1990年8月8日,前身是第十一屆亞運會運動員村服務中心,是以房地產開發、會展及配套物業經營為主營業務的市屬大型國有獨資公司。

            亞運村結束,留下一堆資產。運動員村服務中心變身為北辰實業。1997年4月,北京北辰實業股份有限公司(北辰實業)H股(0588.HK)在香港上市;2006年10月A股在上海證券交易所上市(601588.SH)。北辰實業成為國內第一家A+H股地產類上市公司。值得驕傲吧?但也就僅止于此。

            北辰的輝煌在2007年7月24日戛然而止。這天上午10時,北辰實業和北京城市開發集團聯合體,經過近1小時的競價,以92億元拍得長沙新河三角洲地塊,比掛牌起始價(46.38億)高出45.62億元,長沙地王震驚全國。

            地塊占地面積785198.96平方米(約1177.8畝),地上總建筑面積不超過380萬平方米,折合樓面地價為2421元/平方米。3年后,小股東北京城市開發集團已被合并重組為首開集團,宣布退出長沙地王項目,北辰實業不得不獨自支撐。

            按照規劃,北辰長沙新河三角洲項目將于2019年全部建成。雖然它第一期房源面世的時候,曾經是虧本銷售,但隨后幾年卻已成為北辰實業的糧倉。

            只是,這12年的時間里,付出的代價實在太大。

            時至今日,已無法還原,當初的北辰管理層為何決策,將走出北京的第一站選擇在供應量巨大、樓市長期低徘的長沙,而且一個猛扎下去就扛起了近百億的地王。92億是什么概念?幾乎相當于北辰實業2006-2008年三年主營業務收入的總和。要是一般民營企業,早就轟然倒下了,北辰實業硬是靠著北辰集團背書和國企信用下的銀行貸款挺了過來。

            北辰實業多年前就打出旗號,稱自己是“復合地產”的代表,全國一流復合地產品牌企業。攸克君沒搞明白這復合地產是指什么;只知道,除了房地產開發銷售,北辰實業最知名的物業還有亞運村留下來的五洲大酒店、五洲皇冠國際酒店,以及奧運會留下來的國家會議中心。

            這幾年,北辰實業的發展委實是不疾不徐。2016年銷售額為226億元,2017年甚至還少了幾個億,只有223億元——北辰實業董事長賀江川此前公布的計劃是200億元,倒是比計劃有所增長。問題是,其他百強房企都在奮勇爭先,恨不得早日跨進50強甚至30強。

            北辰實業罕見地沉穩。它給出的2018年目標是:簽訂合同金額240億元,增幅只有7%。根據克而瑞和中指研究院的數據,北辰實業的排名在90-97名之間,好歹保住在100名以內。排名跟北京的另一家國企北京金隅只差幾位,算得上是真兄弟;而北京金隅這些年在房地產開發方面的發展軌跡,與北京北辰有異曲同工之妙,就不另寫了。

            2009年,克而瑞搞了一個房企百強綜合排名,北辰實業排在第31位(銷售額只有27億,比2008年43億減少了16億),上面沒有找到融創中國的名字;但當年銷售額跟它差不多的融創,9年后的銷售額已達4600億,而北辰實業只有247-286億(兩個排行榜的數據不同)?!?018年它自己原本計劃的目標就只有240億元。

            北辰實業是被長沙地王拌住的?也不盡然。2011年長沙地王已開始銷售第二期了,而融創的西山壹號院也剛出雛型。2012年以后的房地產市場才是高潮迭起呢。但給人的感覺,好像北辰實業跌了一跤,就賴著不肯跑了。錯過一季,就年年錯。

            02、北京城建

            世人所知的北京城建集團,是一家施工企業。它的前身是1965年為修建北京地鐵而組建的鐵道兵十二師、1970年為北京地鐵二期工程建設整編的鐵道兵十五師,也就是說,北京城建集團是鐵道工程兵部隊轉業而來的施工隊伍。

            1998年12月28日北京城建投資發展股份公司股票發行成功。1999年2月3日,“北京城建”股票正式掛牌交易(600266 .SH)。

            2001年4月,北京城建集團全面整合集團所有房地產類資源到上市公司,剝離出施工資產,全力打造北京城建地產品牌。由此,我們所說的北京城建成為一家名正言順的房地產上市公司,俗稱北京城建地產。

            看過前面文章的朋友應該想起來,2001年,是再次允許房地產企業上市后首批三家房企掛牌的年份(金地、天房發展、天鴻寶業即首開股份)。除了早年的萬科這一批,北京城建算是房地產上市公司先行者之一。

            在前面的文章里攸克君曾建議,首開集團與首開股份可以兩條腿走路,一個主要承擔舊城改造與保障房建設,一個主要承擔商品房開發。北京城建集團與北京城建地產(投資)倒是分了兩條腿走路,可惜走得也很不好,很不穩。

            比如,目前北京最大的舊城改造項目,叫做望壇棚改(危改)。根據2016年6月北京城建公告,其與北京城建集團合作開發北京東城區望壇棚戶區改造項目,預計需投入自有資金50億元,由城建集團與城建地產按照2%:98%的比例進行投資。

            項目規劃總建筑面積約136萬平米(地上81萬平米,地下55萬平米),僅地上部分的貨值就有約千億元,令人激動吧。但它與大城市所有的危改棚改項目一樣,慢得出奇。

            兩年半以后的2018年12月,望壇項目近2000戶外遷居民的第一批才開始搬到外遷新房;而5214套回遷房要到2021年才開始入住。2016年測算的靜態投資額為433億,實際投資肯定遠超500億,哪怕5年后能賣到1000億,平均每年銷售額也只有200億。

            當然,200億似乎比北京城建過去任何一年的銷售額(或年報里的回款額)都要高。2015年,北京城建銷售回款112.46億元,大致與當年的房企老大恒大一個月的銷售額相當(恒大地產2015年1月銷售116億);北京城建2016年實現銷售回款168.99億元,大增50.27%,卻只是靈光一閃;2017年銷售回款174.61億元,同比僅微增3.33%,公告卻自豪地宣稱自己“全面超額完成了各項經營指標”。

            2018年情況怎么樣呢?北京城建上半年銷售額55.63億元,第三季度35.9億,加起來只有91.5億。為了沖業績,北京城建在四季度舉行了較大力度的打折促銷活動,但愿能有成效,否則全年必定是負增長。

            北京城建很早就實行了市場化,也早就進行了全國化布局,但規模就是發展不起來,而凈利潤2015-2017年連續三年都是14億多元,狀態之穩定簡直令人詫異。

            北京城建前幾年也沒有搶到高價地王,除了國企這一身份, 好像沒犯啥大錯。難道,僅僅因為不夠堅決,沒用高杠桿,高周轉,也沒跟投,就被甩下了?

            (下篇預告:錯失黃金時代之九:復星地產)

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